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名稱未經配偶同意夫妻一方獨自賣房有效嗎?
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內容簡介未經配偶同意夫妻一方獨自賣房有效嗎?如果房主的房屋是在婚前購買的,則屬于房主的婚前財產,不需要配偶的同意。若是在婚后購買的,屬夫妻共同財產,則一定要有配偶同意的書面證明。
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主要資料未經配偶同意夫妻一方獨自賣房有效嗎?

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未經配偶同意夫妻一方獨自賣房有效嗎?
來源:中國新聞網

未經配偶同意,共有人可以出賣二手房屋嗎?

解答:如果房主的房屋是在婚前購買的,則屬于房主的婚前財產,不需要配偶的同意。若是在婚后購買的,屬夫妻共同財產,則一定要有配偶同意的書面證明。

問:如果未經配偶同意,房屋就已--,買賣合同是否具有法律效力?

解答:假設房屋屬于夫妻共同財產,如果未經房主的配偶同意而簽約,則該合同屬于無效合同。如果在簽訂合同的過程中你沒有任何過錯(你不知道房屋屬夫妻共同財產,且盡到了合理的審查義務),并且合同中有關于房主違約,應雙倍返還定金的約定,那么房主應按合同的約定,雙倍返還定金。因為按照法律規定,盡管合同已被撤銷,但合同中的違約條款仍然有效,可單獨適用。

問:如果未經配偶同意,房屋就已--,并且房屋已經過戶,購買人是否擁有房屋所有權?

解答:若房屋已經過戶,購買者只要主張不知道房屋為夫妻共同財產,也就是說購買者屬于善意第三人,那么購買者應然擁有房屋的所有權。

《中華人民共和國物權法》第106條規定:無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的,所有權人有權追回;除法律另有規定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動產或者動產的所有權:(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;(二)以合理的價格轉讓;(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記,不需要登記的已經交付給受讓人。

受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的,原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。記者邊琦

(來源:半島晨報)

摘要:夫妻一方擅自賣房不能絕對定論為無效或有效,須綜合判斷。如果房產登記在一人名下,購房人與賣房夫妻也不熟悉,判斷該買賣行為有效一般不以經過夫妻雙方同意為條件。如果房產登記在二人名下,判斷該買賣行為有效一般要以經過夫妻雙方同意為條件,舉證責任在購房人,即購房人要有證據證明夫妻雙方同意為條件,即應以購房人是否善意、有償作為條件。同時,對于合同的有效無效也可以引用合同法52條進行排除判斷。
關鍵詞:夫妻共同財產 善意第三人 表見代理 家事代理 無權處分房屋買賣合同效力

一、引言:
近日,一女士詢問,婚后購房由于丈夫繳了大部分房款,要求在產權證上只登記他的名字,并說婚姻法規定婚姻關系存續期間獲得的財產歸夫妻共同所有,所以寫不寫妻子的名字都改變不了這房子是兩人共同所有的事實,就是離婚也是一人一半,想想也有道理,不知對否?
回答:
第一,婚姻法確有規定,也正如你丈夫所說,但是如果他擅自將房出賣或是抵押,你是不是就能以未經你同意主張出賣或抵押無效呢?有時可能有效,有時可能無效,如果購房人有理由相信賣房是夫妻共同意思表示時就有效,反之無效。所以最穩妥的辦法就是將房屋登記在兩個人名下。
另外,也不是把名字登記在兩個人名下,其中一方私自賣房該合同就絕對無效。比如購房人有理由相信其中一方賣房已獲得另一方授權時,比如有--授權委托書,提供--原件等,該合同有效。并且就目前二手房的交易程序而言,并沒有要求作為共同財產所有人的夫妻雙方必須在房屋買賣協議上共同簽字,也沒有要求在過戶時必須共同到場,這是一個漏洞。作為夫妻,只要一方有偷賣的念頭,拿到另一方的--、戶口簿和房產證等,是很容易的事情。(此種情況不是本文探討范圍)
所以夫妻雙方要從法律上去防范所有的風險是不現實的,畢竟夫妻之間要有最大的誠信。一單合同要有誠信規則約束,何況是兩個人以一生時間來履行的婚姻之約呢!
第二,提醒購房人,最穩妥的辦法,為避免官司,購買二手房時,應征得售房夫妻雙方的同意,最好要求夫妻雙方當面簽字、共同到房管部門去辦理產權過戶手續;如果售房夫妻無法同時到場,可以要求其辦理公證等手續,以避免假冒共有人簽名騙取房產證的現象。

二、案例
案例1
2000年,王某與高某系同事,單位分配給高某一處小雙室住房,此房已參加房改但產權證還未下發。2000年初,王某與高某約定:房價11萬元,2001年10月31日前辦理完更名過戶手續,王某承擔一切費用。協議簽訂后,王某先付了10.9萬元并于2000年8月8日進住,余款1000元待過戶。 2005年4月,房產證下來,房主名仍為高某。王某得知,要求高某辦理更名過戶手續。高某卻反悔了,不同意更名,也不要王某欠的1000元房款。
于是,王某將高某起訴到法院,要求高某協助辦理產權過戶手續。訴訟中,高某已經離異的妻子厲某也以第三人身份參加訴訟,并認為高某出賣房屋時未經厲某同意,高某出賣夫妻共同房產的行為無效。
依據法律規定,夫妻一方未經另一方同意出賣房產,他人有理由相信出賣方有權出賣時買賣協議有效,因此高某與王某間的住房買賣合法有效。一審判決
高某協助王某辦理房屋產權過戶登記手續。判決后,高某和厲某均不服判決上訴至沈陽市中級人民法院。法院以上訴人的主張沒有法律依據,作出了維持原判,駁回上訴的終審判決。
案例2
合肥的馬老太回娘家去了趟上海,轉回家時竟發現自己家的房子已經換了主人。原來,馬老太的老伴陳某趁著她省親之際,將房屋賣給了張某!陳某平日嗜賭成性,幾將所得房款揮霍一空,馬老太氣憤至極,一紙訴狀告上法庭,要求確認房屋買賣合同無效。
馬老太的代理人提出:該房屋系馬老太與陳某共有財產,根據法律規定,夫妻一方處理共有財產時,須經對方同意,現陳某未經馬老太同意,擅自將房屋--,其合同行為應無效。張某的代理人反駁道:陳某雖然沒有馬老太的授權委托書,但是他持有單位開具的證明和馬老太的--原件,所以張某應為不知情的善意第三人,根據有關司法解釋,夫妻雙方未達成一致意見不得對抗善意第三人,該買賣合同合法有效。
法院一審判決確認合同無效,張某不服,提出上訴,二審法院維持原判并主持雙方達成調解:房屋所有權歸馬老太夫妻,馬老太夫妻將所得房款返還張某,并補償張某因房屋過戶而花費的費用。
案例3
王某與羅某某系夫妻關系,二人婚后建私房二層,取得了房屋所有權證及土地使用證陳某經中間人拾某某、唐某某介紹與王某簽訂了購房協議書,王某將此房以100000元的價格--給陳某,雙方約定了付款方式及變更登記手續的日期及費用的承擔,中間人拾某某、唐某某均在協議上簽了字,但羅某某未簽字,也不在場。協議簽訂后,陳某付給王某56000元,但房屋一直未交付。之后陳某夫妻倆還與王某共同去咨詢辦理房產過戶手續等事宜。但羅某某知道王某賣房后,提出了異議,導致雙方發生糾紛,使協議未能繼續履行。后陳某一紙訴狀將王某告上法庭,要求王某繼續履行協議。后王某之妻羅某某以有獨立請求權的第三人身份參加訴訟,要求法院確認該購房協議無效。
法院審理后認為,原、被告及第三人訴爭之房屋為被告和第三人共同共有,共同共有人對共有財產享有共同的權利,承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間,部分共有人擅自處分共有財產的,應為無效。法院遂判決原被告所簽訂的購房協議無效,被告王某返還原告陳某所付房款56000元及相應利息。
這是一起典型的單方面處理夫妻共同財產的案件,從原、被告雙方提供的證據進行分析,被告王某將屬于夫妻共同財產的房屋--給原告陳某,雖然雙方簽訂了書面協議,但未有該房屋的共有人羅某某的簽名,而中間人唐某某出庭作證時也認可羅某某在簽訂協議時不在場,后來羅某某知道實情后,曾因價格問題不愿賣房。據此可以看出,被告王某明知所處分的房屋為夫妻共同財產,在未征得共有人羅某某同意的情況下擅自處分該房屋,事后也未征得共有人羅某某的追認,其處分行為應為無效。原告提出的羅某某知道王某賣房并同意的理由,無證據證實,法院不予采信。
案例4
原告:洪晶,妻子
被告:杜峰,丈夫
被告:購房人,江偉
洪晶和杜峰是夫妻關系,訴爭房系被告杜峰婚前承租、婚后用共同財產購買的房屋,該房屋的權屬證書登記在杜峰名下。被告杜峰在夫妻間存在矛盾且原告不知情的情況下,擅自將屬于夫妻重要財產的婚房賣予他人。
法院認為,在夫妻關系存續期間,一方非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理時,雙方應協商取得一致意見,而案件中,被告不僅侵害了原告作為訴爭房共有人的合法權益,而且在房屋買賣過程中,二被告為了少付過戶費,惡意串通、虛構房屋買賣協議的行為損害了國家利益。據以上理由,法院認為二被告的買賣行為應被認定為無效。
由于杜峰在賣房時故意隱瞞原告不知情及夫妻有矛盾的事實,致使江偉買房后難以實際享有購房人的權利,因此給江偉造成的損失應由杜峰全部承擔。據此,法院一審判決二被告間的房屋買賣協議無效;訴爭房的所有權變更至被告杜峰名下,過戶費由杜峰承擔;被告江偉在判決生效10日內,將房屋騰交給原告夫婦,同時,杜峰將買房款、過戶費等返還江偉,并給付相應利息。
案例5
2004年12月27日,興化市戴窯鎮發生過一起丈夫背著妻子賣房的官司,當地法院最終判定:該房屋買賣行為無效。
類似的官司何以會出現不同的判決呢?法院對房屋等不動產買賣類案件的判決主要有兩種傾向。
一種是傾向于保護靜態所有權,即保護交易中房屋原所有者的利益,判決的結果通常是判定交易活動無效。這種傾向可以有效防止房產交易中的惡意串通現象,但容易損害善意無過錯的買方的利益。
另一種是傾向于保護動態的交易權,即保護交易活動本身,判決的結果通常是判定交易活動有效。這種傾向可以有效阻止在不動產交易中,不動產原所有者隨意反悔等現象。

三、夫妻一方擅自賣房的效力
(一)除了一般公民,甚至是一些法律人士也誤認為未經夫妻雙方同意一方擅自賣房絕對無效,其理由如下:
1.婚姻法第十七條規定:夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產,歸夫妻共同所有:(一)工資、獎金;(二)生產、經營的收益;(三)知識產權的收益;(四)繼承或贈與所得的財產;(五)其他應當歸共同所有的財產。夫妻對共同所有的財產,有平等的處理權。
第十九條規定:夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。沒有約定或約定不明確的,適用本法第十七條規定。雖然產權證上只登記有一人名字,但該房產為其婚后取得屬于共同財產,夫妻任何一方處分共同財產,必須經過另外一方的同意才可以。
據上可知,婚姻關系存續期間一方或雙方購置的房屋歸雙方共同所有,不管產權證上登記是夫或妻的名字,除非雙方另有協議,夫妻雙方一般對房屋享有共有產權。
2.最高人民法院關于《民法通則》若干問題意見第八十九條規定:共同共有人對共有財產享有共同的權利,承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間,部分共有人擅自處分共有財產的,一般認定無效。
3.《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條第四款規定:共有房地產,未經其他共有人書面同意的,不得轉讓。
4.至于善意取得規則,因標的系不動產,不宜適用善意取得制度
5.不適用家事代理制度。
家事代理是指配偶一方本無代理權,在與第三人就日常事務實施一定的法律行為時,推定享有代理配偶行使權利的權利。也就是說,一般情況下,家庭對外發生法律關系時,可以由一方做主,夫妻中任何一方可以不經另一方的同意,而以家庭的名義對外發生法律關系,另一方對此則需承擔民事法律責任。
最高人民法院關于婚姻法的司法解釋(一)第十七條第一款規定:“夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的,因日常生活需要而處理夫妻共同財產,任何一方均有權作出決定?!边@是我國關于家事代理制度的規定,但該規定將家事代理僅限于日常生活需要,比如:在日常生活中,夫妻中任何一方都可以以家庭的名義購買家用電器、訂閱報紙、簽訂房屋租賃協議等等,無限擴大家事代理的范圍有可能損害夫妻人格的獨立性。
《民法通則》規定,在我國享有民事權利能力和承擔民事義務的主體唯有公民(自然人)和法人。也就是說,夫妻作為一個整體不是一個獨立承擔民事責任的民事主體,夫或妻雖然結成了夫妻,但他們各自具有獨立的人格,非依法律的規定,不對外共同承擔法律責任。涉及到夫或妻賣房這一房地產交易的重大財產事項,不屬于“日常生活需要”,不適用家事代理,需要經雙方同意。
由上可知,未經共有權人同意,擅自買賣房屋的行為無效。
(二)為了保護買受人的合法權益,應以購房人是否系善意、有償作為判斷未經夫妻雙方同意一方擅自賣房合同效力的條件,只要購房人要有證據證明夫妻雙方同意,該合同有效。理由如下:
1.最高人民法院關于《民法通則》若干問題意見第89條第二項還規定:第三人善意、有償取得該財產的,應當維護第三人的合法權益;對其他共有人的損失,由擅自處分共有財產的人賠償。也就是說,只要第三人與出賣人之間的交易是正常的真實的交易,雙方沒有惡意的有蓄謀的轉讓該財產,第三人是基于對出賣人所有權公示的信任,以合理的價格,善意的購買了也履行了自己的義務,那么,出賣人與第三人之間的購買協議就是有效的,受法律保護的。
有人認為,構成善意有償取得應當具備兩個條件:一是買受人須善意無過失且為有償取得;二是不動產已經辦理了產權登記。符合這兩個條件,該交易行為應是有效的。筆者認為,不能隨意縮小對“取得”的解釋,即認為只有辦理了產權登記才叫取得,合同才因此有效,只要具備善意,有償即可,此種觀點可結合以下婚姻法司法解釋的精神來理解。
2.《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(一)》的規定,婚姻法“夫或妻對夫妻共同所有的財產,有平等的處理權”的規定,應當理解為:(一)夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的,因日常生活需要而處理夫妻共同財產的,任何一方均有權決定;(二)夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定,夫妻雙方應當平等協商,取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。
賣房自然是屬于因非日常生活需要而對夫妻共同財產所做的重要處理決定,如果購房人有證據證明或者有充足的理由相信房屋出賣人雖個人行使賣房行為,可是該行為是基于其夫妻雙方同意意思表示的,你可以以此為理由要求法院認定該合同是有效合同。筆者認為,聯系到《民法通則》若干問題意見89條,有理由相信賣房系夫妻雙方共同意思表示,也即表明了購房人即為善意第三人。
善意第三人制度是民法中的一項重要的制度,但目前我國現行法律中對此沒有明確規定。全國人大常委會公布的物權法草案在此方面作出了明確規定和突破。草案第111條規定,無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的,所有權人有權追回,但符合下列情形的,受讓人即時取得該不動產或者動產的所有權:(一)在受讓時不知道或者不應當知道轉讓人無處分權;(二)以合理的價格有償轉讓;(三)轉讓的財產依照法律規定應當登記的已經登記,不需要登記的已經交付給受讓人;(四)轉讓合同有效。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的,原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。
至于前文所述觀點,善意取得規則,標的僅限動產。標的如屬不動產,不宜適用善意取得制度。也僅是法律上的理論,現行法律上對此并無明文規定。
3. 有人認為可以引用合同法中的表見代理來論證此類合同的有效與無效。
《合同法》規定“行為人沒有代理權,超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同,相對人有理由相信行為人有代理權的,該代理行為有效”。表見代理是指行為人雖然沒有代理權,但相對人客觀上有正當理由相信行為人有代理權,并與其進行法律行為,該法律行為的后果直接由名義上的被代理人承擔的代理形式。
合同法規定的表見代理屬于無權代理。構成表見代理須具有三個要素:一是行為人(代理人)實施了無權代理的行為,;二是相對人(善意且無過失)依據一定的事實或理由,相信行為人(代理人)具有代理權,在此基礎上與行為人(代理人)簽訂合同,;三是.行為人(代理人)同相對人之間的民事行為,具備民事法律行為的一般有效要件和代理行為的主要特征。使善意第三人相信無權代理人是具有代理權的資格或能力的。
與家事代理相比,表見代理對相對人設置了一定的注意義務,不能僅以“他們是夫妻,賣房這樣的大事應當知道”作為“有理由相信”的內容,否則就與家事代理未加區別。部分法院僅憑是夫妻,就推斷購房人“有理由”相信賣房是夫妻倆的共同意愿,依據明顯不足。
因此依該規定相對人還須舉出其他證據才能證明其“有理由相信”。何種證據能證明賣房是夫妻雙方共同意思表示呢?也就是證明夫妻雙方均同意呢?如果夫妻房產手續均為一人名下,購房人在不知賣房人夫妻是否協商一致情況下,有理由相信夫妻出賣共有房屋是其共同意思表示,如果其交易不違反國家法律,符合表見代理特征,表見代理行為成立,無須要求非產權證上的夫妻一方出具書面同意--手續。再如簽合同的行為,付款的行為,實際占有、使用房產的行為,均可視為賣房獲得了夫妻雙方的同意。
關于是否有理由相信系夫妻共同意思表示這一問題,主要應從中國的實際國情出發進行分析。中國夫妻之間的獨立性與西方是不可同日而語的,夫妻一方處理重大財產而另一方不知情的情況是非常少見的,除非夫妻關系不正?;蛴兄卮筇厥庠?。日常生活中,人們都習慣將夫或妻一方處理財產的行為視為夫妻共同意思表示。司法實踐中通常將兩種情況排除在“知情”之外:一是夫妻關系處于長期矛盾之中,甚至為離婚作準備或處于離婚訴訟之中的;二是一方長期外出,而又與家庭失去通訊聯系的。當然,這兩點都必須有充分的證據加以證明。
4.如何解決房地產法與民法、合同法之間的法律沖突。表面上沖突,實際不然。
其一,有人認為《城市房地產管理法》第三十七條第(四)項規定,共有房地產未經其他共有人書面同意的,不得轉讓。該條款屬于強制性規定,當事人之間的約定如果違反此規定當屬無效。
筆者認為,對該條款中“共有人”的理解,是解決該案房屋買賣合同效力這一問題的關鍵。對該條款中“共有人”的理解不外乎以下兩種:一是產權證上明確載明的共有人,不包括未經登記的實際共有人;二是包括其他法定的、約定的實際共有人。
首先,從立法本意來看,《城市房地產管理法》是城市房地產的登記、交易等方面的行為規范,產權證是一種權利憑證,具有公示的效力,其是將物權正確性通過法律認可的形式反映出來,登記簿上記載的不動產物權應該是正確的物權,即產權證上的產權人及共有人的情況應該是真實的。如果人們總是在產權證上作虛假的登記,市場秩序必將混亂,產權證的公示功能必將得不到應有的發揮,在有產權證的情況下,人們應該無需依據其他憑證就能判斷權利人,這樣才能有利于交易的安全和便捷。
其次,從交易雙方的利益平衡來看,如果取后一種理解,則勢必加重第三人的注意義務,導致交易雙方的權利義務不對等、不公平。按照舊的《婚姻法》,夫妻關系存續期間所購房產是夫妻共有財產沒錯,而按照現行的《婚姻法》卻不是?,F行的《婚姻法》規定:夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有,沒有約定或者約定不明確的,才依法確定為共同所有或夫妻一方所有,所以夫妻存續期間所購的財產并非理所當然地為夫妻共有財產,由于法律適用中的慣性作用,人們往往容易忽視這一點。夫妻共有財產尚且如此不確定,更不用說實踐中存在的其他法定的、約定的共有,如父子共有、兄弟共有、朋友共有。
為敘述方便,我們且把未在產權證上登記的實際共有人稱為“隱名共有人”,如果我們認為上述《城市房地產管理法》中的“共有人”包括 “隱名共有人”,那么從舉證的角度來看,對購房者就不公平,因為賣房者想反悔就能輕而易舉地找到理由,或很容易--證據。相反,對于購房者而言,其除了通過房產證的記載對房屋共有情況進行審查外,幾乎無法對是否存在“隱名共有人”進行審查,要求購房人盡這樣的注意義務顯然是苛刻的。
因此,筆者認為,購房者只要對房產證進行了表面的、形式上的審查,就應認為其已盡到了必要的注意義務,也就沒有過錯。
其二,由于房地產法是下位法(全國人大常委會制定),而民法、合同法、是上位法(全國人大制定),故優先適用民法、合同法的規定。
其三,新法優于舊法是法律適用中的一個基本原則。房地產法規定于1994年,有些規定與后來制定的《中華人民共和國合同法》的“鼓勵交易”原則相沖突,已不適應時代的要求。另也應應優先適用婚姻法及司法解釋,夫妻一方處理重大共同財產時,他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。
5、有人認為夫妻一方擅自賣房可視為效力待定行為,因為合同法第51條針對無權處分行為的效力設有明文規定:無處分權的人處分他人財產,經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的,該合同有效。因為夫妻一方在婚姻關系存續期間擅自出賣房屋,對于其中屬于夫妻對方的房產份額來說是是無處分權的。但是此種觀點值得細究。認定是無權處分,也只侵犯了夫妻一方的共同處分權,由此應對其夫妻一方承擔過錯責任,但這是內部行為,最終確認越權處分行為內部無效,不產生對外效力,但外部有效。
但筆者認為,如何分析夫妻一方擅自賣房的行為,如果以對方方名義賣房,且購房有理由相信賣房人已有相應的權利時,就應作為表見代理處理,合同有效;而如以自己名義賣房時,則是無權處理,即為合同效力待定。

 

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